Ипотека под низкие проценты: станет ли жилье доступнее для украинцев
Договоры об ипотеке под 10% содержат немало нюансов
Еще в начале года заем на покупку жилья можно было взять под 18-20%, а с июля в Украине несколько банков – государственных и частных – уже выдают ипотеку по 9-10%. Недорогой кредит должен был бы сделать жилье более доступным. Но не совсем понятно, где банки возьмут так называемые "длинные" деньги, чтобы выдавать дешевые кредиты на 10-20 лет. Ведь основной источник для кредитования – депозиты, а их чаще всего оформляют лишь на год.
Реклама
Впрочем, получить ипотеку все равно нелегко – наученные прошлым кризисом, финансовые учреждения требуют гарантий. Предоставить все необходимые подтверждения может далеко не каждый украинец.
"Реалии таковы, что ипотеку может взять не каждый гражданин. Может быть, это и правильно, потому что когда мы кредитовали, активное кредитование было с 2005 по 2008, кредит, как говорится, выдавался всем, у кого есть пульс. Сегодня выдают кредиты только если у вас белая зарплата", – рассказывает риелтор Алена Маленкова.
И это, конечно же, не единственное условие. Но про все по очереди. Формально ипотеку под 10% начали давать еще в марте. Но занимался этим один-единственный банк. Он прекратил выдачу с началом карантина, а в апреле ее возобновил, рассказывает замглавы правления Семен Бабаев. Всего ипотек раздали на 55 млн гривен, что в масштабах страны, конечно, не так много.
"Продукт у нас на 20 лет. Ставка – 9,99%, первый взнос – от 25%. Мы берем разовую комиссию в размере 3%, и клиент ежегодно обязан платить страховку за залог. Стоимость такой страховки примерно 0,3% в год", – рассказывает Бабаев об условиях.
В этом банке говорят, что ипотечные займы выдали почти 70% обратившихся. Отказывали соискателям с неофициальными доходами и плохой кредитной историей.
"Чистая кредитная история очень важна. Многим отказываем из-за этой категории. Есть много кредитов, по которым клиенты и не знали что брали кредиты, с их слов. Это все последствия предыдущих лет, начиная с 2008, когда начался кризис и клиенты не смогли обслуживать свои долги", – объясняет Бабаев.
Ипотеку дают только под уже возведенное жилье – никаких недостроев, так как риски слишком высокие. Особенно учитывая последние события с "Укрбудом", который заморозил все свои объекты. Да и в целом полное отсутствие гарантий для инвесторов на первичном рынке. Брать в залог воздух банкиры не хотят. А как еще назвать пустое место или пусть даже построенный каркас многоэтажки при отсутствии у вкладчиков права собственности?
"Если во всех развитых странах мира, когда вы покупаете у застройщика квартиру – квартиру, а не квадратные метры – ваши имущественные права сразу фиксируются в реестре недвижимого майна, то у нас такого нет. Поэтому и банки не хотят кредитовать. У вас очень высокий риск, что застройщик просто его не достроит", – объясняет Маленкова.
Вообще инвестирование в строительство – сплошной законодательный пробел. Попасть в ипотечные программы имеют шанс только крупные строительные компании с безупречной репутацией и собственными оборотными средствами. Таких даже в Киеве меньше десятка. И квадратные метры от них заметно дороже. Те же, кто строят эконом-жилье, финансируют его отчасти за счет вкладчиков. Денежных запасов нет. Лотерея чистой воды.
Известный столичный застройщик Игорь Никонов уверен, что мониторинг банкиров такие компании не пройдут.
"Не так все это просто. Поймите правильно, банк дал ипотеку, а застройщик не достроил. И дальше что? Все эти застройщики они, конечно, малобюджетные, у них денег своих нет. Значит, они должны находить тех, кто гарантирует им оплату достроя… Какой-то соинвестор, какая-то страховая компания, которая готова застраховать этот риск", – рассказывает Никонов.
И добавляет – финучреждения требовательны не только к стройкомпаниям, но и к потенциальным заемщикам. Государственный банк, с которым он сотрудничает, выдает только по два-три кредита в месяц. Ведь большинство заемщиков не может подтвердить доходы документами.
Сами застройщики – более лояльны, получить у них рассрочку значительно проще. Однако, дают ее преимущественно до ввода дома в эксплуатацию. Это три года от закладки фундамента. А значит, нужно платить большие суммы ежемесячно, их не осилит большинство рядовых украинцев.
А теперь главная загвоздка новой ипотеки! Ставку в 10% банки фиксируют лишь на пять лет. Далее она становится плавающей. То есть может возрастать.
"Фиксация сегодня ставки возможна на 3-5 лет, не больше. Далее возникает плавающая ставка, которая напрямую зависит от совокупного показателя средней ставки по депозитам первых 20 банков Украины. На текущий момент эта ставка относительно низкая. Но как будет осенью, или в следующем году, или через пять лет, пока достаточно тяжело прогнозировать…. По пессимистическим прогнозам, ставка через 5 лет может быть в районе 15-17%. Это то, что в среднем мы наблюдали, если посмотрим последние несколько лет", – рассказывает банкир Руслан Спивак.
И фиксация на 5 лет – это, оказывается, еще не худший вариант! Сюрприз ждет в государственном банке, который только-только присоединился к программе и должен стать драйвером дешевой ипотеки. Вместо этого он предлагает сыграть в лотерею. Там ипотеку по 10% дают всего лишь на год, а потом ставка будет изменяться, и за несколько лет может достигнуть 15%. К тому же каждый год придется платить дополнительные 4%. В итоге ипотека выходит никак не под 10%.
И еще нюанс – чтобы подстраховаться, банкиры могут потребовать дополнительного залога. К тому же они могут оценить имущество на 10% ниже его рыночной стоимости.
И тем не менее для многих украинский ипотека – это единственный шанс купить собственное жилье. Однако перед тем, как ставить подпись, следует внимательно исследовать содержание договора и учесть риски.
Напомним, ранее Национальный банк Украины (НБУ) снизил учетную ставку до исторического рекорда в 6%. Это сигнал для определения процентных ставок по вкладам и займам. Об уменьшении стоимости кредитов банки пока молчат, но вот ставки по депозитам уже снижают.
Подпишись на наш telegram
Только самое важное и интересное
Подписаться